مالیات سازندگان
مالیات ساخت و فروش یا همان مالیات سازندگان، یکی از مهم‌ترین مالیات‌های حوزه ساخت‌وساز است که بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم به درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان تعلق می‌گیرد. اگر قصد ساخت، نوسازی یا فروش ملک دارید، آشنایی با نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز، مبلغ مالیات علی‌الحساب، شرایط مشمولیت و معافیت‌های آن می‌تواند از هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و مشکلات مالیاتی جلوگیری کند.
مالیات ساخت و فروش (مالیات ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم)
مالیات ساخت و فروش یکی از مالیات‌های مهم حوزه ساخت‌وساز است که در ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم پیش‌بینی شده است. این مالیات که در میان فعالان بازار مسکن با عنوان مالیات بساز و بفروشی نیز شناخته می‌شود، به درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان تعلق می‌گیرد.
به بیان ساده، هرگاه شخصی با هدف فروش، بر روی یک قطعه زمین یا بنای قدیمی اقدام به احداث ساختمان جدید یا نوسازی اساسی کرده و سپس آن را واگذار کند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال ملک، مشمول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیز خواهد بود.
بر اساس مقررات، فروشنده در زمان انتقال ملک موظف است معادل ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات علی‌الحساب ساخت و فروش پرداخت کند. این مبلغ، مالیات نهایی محسوب نمی‌شود، بلکه به‌عنوان پیش‌پرداخت مالیات عملکرد سازنده دریافت شده و پس از رسیدگی به درآمد و هزینه‌های پروژه، از مالیات قطعی وی کسر خواهد شد.
نکته مهم این است که مالیات ساخت و فروش تنها به سازندگان حرفه‌ای محدود نمی‌شود و در صورتی که شرایط مقرر در قانون وجود داشته باشد، اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به ساخت و فروش ساختمان می‌کنند نیز ممکن است مشمول این مالیات شوند. البته قانون برای برخی اشخاص و شرایط خاص، معافیت‌ها و استثنائاتی نیز در نظر گرفته است که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.
نرم افزار حسابداری و مالی، مالیاتی سازندگان
ما در مجموعه مهندس مهناز محمدی، با هدف ارائه خدماتی حرفه‌ای‌تر و ایجاد یک راهکار جامع برای مدیریت مالی و مالیاتی پروژه‌های ساختمانی، نرم‌افزار مالی و مالیاتی سازندگان را طراحی کرده‌ایم؛ ابزاری کاربردی که با توجه به نیازهای واقعی سازندگان و مدیران پروژه توسعه یافته و تمامی اطلاعات مالی پروژه‌ها را به‌صورت یکپارچه و پروژه‌محور مدیریت می‌کند.
مدیریت مالی و مالیاتی پروژه‌های ساختمانی، تنها به ثبت هزینه‌ها و درآمدها محدود نمی‌شود؛ بلکه نیازمند اطلاعات دقیق، منظم، به‌روز و قابل اتکا برای تصمیم‌گیری صحیح در هر مرحله از پروژه است. این نرم‌افزار به شما کمک می‌کند تا اطلاعات مالی و تراکنش‌های هر پروژه را به‌صورت مستقل مدیریت کرده و در کنار آن، روند امور مالیاتی پروژه‌ها را با نظم و دقت بیشتری پیگیری کنید.
از ثبت و مدیریت تراکنش‌ها تا پیگیری امور مالی و مالیاتی، تهیه گزارش‌های تخصصی و بررسی وضعیت پروژه‌ها، همه اطلاعات در یک بستر یکپارچه و شفاف در اختیار شما قرار می‌گیرد. می‌توانید در هر لحظه وضعیت مالی پروژه، تراکنش‌ها و اطلاعات کلیدی آن را بررسی کرده و بدون نیاز به حضور در دفتر یا دسترسی به سیستم، گزارش‌های موردنیاز خود را از طریق موبایل و در هر زمان و مکان مشاهده کنید.
یکی از مهم‌ترین مزیت‌های این سیستم، دسترسی سریع به اطلاعات و وضعیت لحظه‌ای پروژه‌ها است. به این ترتیب، به جای بررسی اطلاعات پراکنده و صرف زمان برای جمع‌آوری گزارش‌ها، تصویری روشن و قابل فهم از وضعیت مالی پروژه‌های خود در اختیار خواهید داشت و می‌توانید تصمیمات مدیریتی خود را بر اساس اطلاعات دقیق و به‌روز اتخاذ کنید.
این نرم‌افزار با ایجاد شفافیت در اطلاعات مالی، نظم در فرآیندهای مالی و مالیاتی و دسترسی سریع به گزارش‌ها، به شما کمک می‌کند کنترل بیشتری بر پروژه‌های خود داشته باشید و مدیریت مالی آن‌ها را با دقت، سرعت و اطمینان بیشتری انجام دهید.
یک ابزار حرفه‌ای برای سازندگانی که می‌خواهند مدیریت مالی و مالیاتی پروژه‌های خود را دقیق‌تر، شفاف‌تر و هوشمندانه‌تر انجام دهند.
جهت دریافت دمو یا اطلاعات بیشتر از نحوه استفاده از نرم افزار و یا بررسی هزینه ها با ما تماس بگیرید.
منتظر شنیدن صدای گرم شما هستیم
- کانال اطلاع رسانی مالیات
- کانال تلگرام
چه کسانی مشمول مالیات ساخت و فروش می‌شوند؟
به طور کلی، تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به ساخت ساختمان و سپس فروش آن می‌کنند، در صورت تحقق شرایط مقرر در قانون، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم خواهند بود.
فرقی نمی‌کند سازنده، یک شرکت ساختمانی باشد یا یک شخص حقیقی که برای نخستین بار اقدام به ساخت ملک کرده است؛ در هر دو حالت، در صورت فروش ساختمان نوساز، امکان تعلق مالیات ساخت و فروش وجود دارد. البته قانون برای برخی اشخاص و برخی نقل و انتقال‌ها استثنائاتی در نظر گرفته است که در ادامه مقاله به طور کامل بررسی خواهیم کرد.
نکات مهم درباره مالیات ساخت و فروش
۱. تشکیل پرونده مالیاتی سازندگان
بر اساس مقررات، شهرداری‌ها مکلف‌اند اطلاعات مربوط به پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار و مشخصات سازنده را به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند. سازمان امور مالیاتی نیز با استناد به این اطلاعات، برای سازنده پرونده مالیاتی تشکیل داده و وضعیت مالیاتی پروژه را پیگیری می‌کند. بنابراین حتی اگر سازنده شخصاً برای تشکیل پرونده اقدام نکند، ممکن است پرونده مالیاتی وی به صورت سیستمی ایجاد شود.
۲. فروش ساختمان نیمه‌کاره نیز مشمول مالیات است
برخلاف تصور بسیاری از افراد، مالیات ساخت و فروش تنها به ساختمان‌های تکمیل‌شده اختصاص ندارد. اگر ساختمان در مرحله احداث یا به صورت نیمه‌تمام نیز به فروش برسد، انتقال آن می‌تواند مشمول مقررات ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم باشد و فروشنده موظف به انجام تکالیف مالیاتی مربوط خواهد بود.
۳. نوع کاربری ملک تأثیری در اصل شمول مالیات ندارد
یکی از پرسش‌های رایج سازندگان این است که آیا این مالیات فقط به واحدهای مسکونی تعلق می‌گیرد؟ پاسخ منفی است. کاربری ملک تأثیری در اصل شمول مالیات ساخت و فروش ندارد. بنابراین املاک مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، صنعتی و سایر کاربری‌ها، در صورت احراز شرایط قانونی، می‌توانند مشمول مالیات ساخت و فروش شوند.
۴. پرداخت مالیات نقل و انتقال، جایگزین مالیات ساخت و فروش نیست
بسیاری از فروشندگان تصور می‌کنند با پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، دیگر تعهد مالیاتی دیگری ندارند؛ در حالی که مالیات نقل و انتقال و مالیات ساخت و فروش دو مالیات مستقل از یکدیگر هستند. بنابراین در صورت شمول ماده ۷۷، پرداخت مالیات نقل و انتقال، سازنده را از پرداخت مالیات ساخت و فروش معاف نخواهد کرد.
افراد معاف و غیرمشمول مالیات ساخت و فروش
۱. اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ پایان کار ملک آن‌ها گذشته باشد
یکی از مهم‌ترین معافیت‌های ماده ۷۷ مربوط به اشخاص حقیقی است. اگر شخص حقیقی ساختمانی را احداث کرده و بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن گذشته باشد، درآمد حاصل از فروش آن ساختمان مشمول مالیات ساخت و فروش نخواهد بود.
البته این معافیت صرفاً برای اشخاص حقیقی پیش‌بینی شده و اشخاص حقوقی مانند شرکت‌های ساختمانی یا سازندگان حرفه‌ای نمی‌توانند از این مزیت استفاده کنند.
۲. اشخاص حقیقی سازنده در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر
در صورتی که شخص حقیقی ساختمانی را در شهری با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر احداث و سپس به فروش برساند، درآمد حاصل از آن مشمول مالیات موضوع ماده ۷۷ نخواهد بود.
هدف قانون‌گذار از این معافیت، حمایت از توسعه ساخت‌وساز در شهرهای کوچک، ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری و رونق اقتصادی در مناطق کمتر برخوردار است.
۳. انتقال سهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً مالک، زمین را تأمین می‌کند و سازنده هزینه‌های احداث ساختمان را بر عهده می‌گیرد. چنانچه قرارداد مشارکت یا شرکت‌نامه بین طرفین در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده باشد، انتقال سهم مالک به سازنده در چارچوب همان قرارداد، مشمول مالیات ساخت و فروش نخواهد بود.
البته این معافیت فقط به انتقال سهم بین شرکای پروژه اختصاص دارد و فروش نهایی واحدهای ساخته‌شده به اشخاص ثالث، همچنان تابع مقررات ماده ۷۷ خواهد بود.
۴. سرمایه‌گذاری در پروژه‌های انبوه‌سازی
اشخاصی که از وزارت راه و شهرسازی مجوز انبوه‌سازی دریافت می‌کنند، از نظر مالیاتی در حکم بنگاه تولیدی محسوب می‌شوند.
اگر سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها در قالب عقود مشارکتی انجام شود، سودی که بنگاه تولیدی تا سقف حداقل نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به سرمایه‌گذار پرداخت می‌کند، برای بنگاه جزء هزینه‌های قابل قبول مالیاتی بوده و برای سرمایه‌گذار نیز تا همان میزان، مشمول نرخ صفر مالیاتی خواهد بود.
نکته مهم
معافیت‌های فوق فقط ناظر به مالیات ساخت و فروش موضوع ماده ۷۷ است. بنابراین ممکن است شخصی از پرداخت این مالیات معاف باشد، اما همچنان مکلف به پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی ملک، عوارض شهرداری یا سایر حقوق قانونی مرتبط با انتقال ملک باشد.
همچنین برخورداری از هر یک از معافیت‌های فوق، منوط به احراز شرایط قانونی و ارائه مدارک لازم به سازمان امور مالیاتی است؛ بنابراین توصیه می‌شود پیش از انتقال ملک، وضعیت مالیاتی پروژه توسط یک مشاور مالیاتی یا حسابدار متخصص بررسی شود.
نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش
در زمان انتقال ساختمان، سازنده موظف است معادل ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات علی‌الحساب موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم پرداخت کند. این مبلغ، مالیات قطعی سازنده نیست؛ بلکه به عنوان پیش‌پرداخت مالیات دریافت شده و پس از رسیدگی به درآمد و هزینه‌های پروژه، از مالیات نهایی وی کسر خواهد شد.
نحوه محاسبه مالیات برای اشخاص حقیقی
در صورتی که سازنده شخص حقیقی باشد، درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان، درآمد شغلی محسوب می‌شود و مطابق مقررات فصل مالیات بر درآمد مشاغل محاسبه خواهد شد.
بنابراین، ابتدا درآمد مشمول مالیات از طریق کسر هزینه‌های قابل قبول از درآمد حاصل از فروش تعیین می‌شود و سپس مالیات بر اساس نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه خواهد شد. بر اساس قوانین سال 1405 در آمد سالانه مشمول مالیات تا 400 میلیون نرخ 15 درصد، 400 تا 800 میلیون نرخ 20 درصد و مازاد 800 میلیون درآمد سالانه نرخ 25 درصد لحاظ می شود. به عبارت دیگر، هرچه سود پروژه بیشتر باشد.
نحوه محاسبه مالیات برای اشخاص حقوقی
اگر سازنده شخص حقوقی (شرکت) باشد، درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان مطابق مقررات مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی محاسبه شده و سود خالص شرکت، مشمول نرخ مالیات اشخاص حقوقی خواهد بود و طبق ماده 105 قانون مالیات های مستقیم نرخ 25 درصد برای درآمد اشخاص حقوق لحاظ می شود.
ارزش معاملاتی ملک چیست؟
یکی از اصطلاحات مهم در ماده ۷۷، ارزش معاملاتی ملک است. ارزش معاملاتی با قیمت واقعی یا قیمت بازار تفاوت دارد و توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود.
این ارزش، مبنای محاسبه بسیاری از مالیات‌های حوزه املاک از جمله مالیات نقل و انتقال و مالیات علی‌الحساب ساخت و فروش است. بنابراین، مبلغ ۱۰ درصدی که در زمان انتقال دریافت می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود، نه قیمت واقعی معامله.
مالیات ساخت و فروش املاک تجاری و مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی)
مالیات ساخت و فروش تنها به املاک مسکونی اختصاص ندارد و املاک تجاری، اداری، خدماتی و سایر کاربری‌ها نیز در صورت احراز شرایط قانونی، مشمول مقررات ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم خواهند بود.
در صورتی که سازنده، یک ملک تجاری را احداث و سپس به همراه حق واگذاری محل (سرقفلی) به فروش برساند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال ملک، تکالیف مالیاتی دیگری نیز خواهد داشت.
به طور معمول، فروشنده در زمان انتقال موظف است:
- ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال قطعی ملک پرداخت کند.
- ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک را نیز به عنوان مالیات علی‌الحساب موضوع ماده ۷۷ (مالیات ساخت و فروش) بپردازد.
در این حالت، با توجه به اینکه انتقال در قالب مقررات ماده ۷۷ انجام شده است، فروشنده دیگر مشمول پرداخت مالیات مقطوع حق واگذاری محل (سرقفلی) نخواهد بود.
اگر ملک از مالیات ساخت و فروش معاف باشد چه می‌شود؟
چنانچه شخص حقیقی به دلیل برخورداری از معافیت‌های مقرر در ماده ۷۷، مانند:
- فروش ملک پس از گذشت بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار؛ یا
- احداث ملک در شهرهای دارای جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر؛
مشمول مالیات ساخت و فروش نباشد، در این صورت مقررات مربوط به معافیت از مالیات حق واگذاری محل نیز قابل اعمال نخواهد بود.
بنابراین، در صورت انتقال سرقفلی، فروشنده مکلف است ۲ درصد وجوه دریافتی بابت حق واگذاری محل (سرقفلی) را به عنوان مالیات مقطوع حق واگذاری محل پرداخت کند؛ البته این مالیات، علاوه بر سایر مالیات‌های قانونی مربوط به انتقال ملک خواهد بود.
مثال
فرض کنید شخص حقیقی یک واحد تجاری را احداث کرده و چهار سال پس از دریافت گواهی پایان کار آن را به همراه سرقفلی واگذار می‌کند.
از آنجا که فروش پس از گذشت بیش از سه سال انجام شده است، این شخص از پرداخت مالیات ساخت و فروش موضوع ماده ۷۷ معاف خواهد بود. با این حال، در صورت انتقال حق واگذاری محل، باید مالیات مقطوع حق واگذاری محل (سرقفلی) را مطابق مقررات پرداخت کند.
مالیات بر ارزش افزوده در ساخت و فروش ساختمان
یکی از پرسش‌های رایج سازندگان این است که آیا فروش ساختمان نوساز مشمول مالیات بر ارزش افزوده می‌شود یا خیر؟
بر اساس قانون دائمی مالیات بر ارزش افزوده که از سال ۱۴۰۰ لازم‌الاجرا شده است، انتقال املاک و سایر دارایی‌های غیرمنقول، از پرداخت مالیات و عوارض ارزش افزوده معاف است. بنابراین، فروش ساختمان‌های نوساز، ساختمان‌های در حال ساخت و سایر املاک، اصولاً مشمول مالیات بر ارزش افزوده نخواهد بود.
وضعیت مشارکت در ساخت
در پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز اصل بر این است که انتقال سهم طرفین، در صورت رعایت شرایط قانونی، از مالیات بر ارزش افزوده معاف است.
البته برای اینکه سازمان امور مالیاتی، رابطه مشارکت را بپذیرد، لازم است قرارداد مشارکت مطابق مقررات قانونی تنظیم شده و شرایط مقرر در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و سایر مقررات مربوط رعایت شود. هرچه مستندات قرارداد کامل‌تر و شفاف‌تر باشد، امکان بهره‌مندی از معافیت‌های قانونی نیز بیشتر خواهد بود.
در چه شرایطی ممکن است مالیات بر ارزش افزوده مطالبه شود؟
اگر قرارداد مشارکت از نظر سازمان امور مالیاتی قابل احراز نباشد یا اسناد و مدارک ارائه‌شده، بیانگر رابطه واقعی مشارکت نباشد، ممکن است سازمان، فعالیت انجام‌شده را به عنوان ارائه خدمت یا فعالیت اقتصادی مشمول قانون مالیات بر ارزش افزوده تلقی کند.
همچنین، در صورتی که شخص بر اساس مقررات قانون مالیات بر ارزش افزوده، مکلف به ثبت‌نام در نظام مالیات بر ارزش افزوده باشد و تکالیف قانونی خود را انجام ندهد، سازمان امور مالیاتی می‌تواند مالیات، عوارض و جرایم مربوط را مطابق مقررات مطالبه کند.
نکته مهم: معافیت انتقال املاک از مالیات بر ارزش افزوده، به معنای معافیت همه فعالیت‌های مرتبط با ساخت‌وساز نیست. در برخی قراردادهای پیمانکاری، ارائه خدمات ساختمانی، فروش مصالح یا سایر فعالیت‌های اقتصادی مرتبط، ممکن است حسب مورد مشمول مقررات قانون مالیات بر ارزش افزوده باشند. بنابراین، برای تشخیص دقیق وضعیت هر پروژه، لازم است نوع قرارداد و نحوه اجرای آن به صورت جداگانه بررسی شود.